Bundesgerichtshof: Nachbarerbbaurechte sind zulässig

Einleitung

Mitunter kommt es vor, dass ein Bauwilliger ein Gebäude errichten möchte, das nicht auf seine eigenen Grundstücke passt. Sind die Nachbarn nicht bereit, ihm für das Bauvorhaben ihre Grundstücke oder Teile hiervon zu veräußern, könnte man daran denken, dass die Nachbarn dem Bauwilligen ein Erbbaurecht an ihren jeweiligen Grundstücken bestellen, das es ihm erlaubt, über die Grenzen seines eigenen Grundstücks hinaus zu bauen und so sein Bauvorhaben, etwa ein Einkaufszentrum oder einen größeren Bürokomplex in der Innenstadt, zu verwirklichen.

Der Fall

Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 19.12.2025 – V ZR 15/24) hat sich nunmehr erstmals ausführlich mit der Frage der Zulässigkeit einer solchen Konstellation befasst. Der Entscheidung des BGH liegt – vereinfacht – folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1965 bestellte ein Grundstückseigentümer einem Unternehmen ein Erbbaurecht, das es diesem ermöglichen sollte, auf dem Erbbaurecht und weiteren Grundstücken ein Kaufhaus zu errichten. Im notariell geschlossenen Erbbaurechtsvertrag ist hierzu u.a. folgendes vereinbart:

„Die Eigentümer stimmen einer möglichen Einbeziehung von Anliegergrundstücken zum Erbbaugrundbesitz grundsätzlich zu, sofern ihnen weder jetzt noch später dadurch Nachteile erwachsen. Insbesondere ist die Erbbauberechtigte nach Beendigung des Erbbaurechts auf Verlangen der Grundstückseigentümer verpflichtet, auf ihre (Erbbau­berechtigte) Kosten die Trennung der Gebäulichkeiten auf dem Erbbaugrundstück so herbeizuführen, dass ein selbständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entsteht.“

Das Erbbaurecht wurde im Jahr 1977 in das Grundbuch eingetragen. Zusammen mit einem anderen Erbbaurecht und weiteren eigenen Grundstücken stand dem Unternehmen nun eine geschlossene Fläche benachbarter Grundstücke zur Verfügung, auf denen es ein Einkaufszentrum errichtete. Der Gebäudekomplex erstreckt sich insgesamt über fünf Grundstücke; eine Trennung des Bauwerkes an den Grundstücksgrenzen ist ohne Zerstörung des Gebäudes nicht möglich. Im Jahr 2021 stellte das Unternehmen die Zahlung des Erbbauzinses ein. Der Grundstückseigentümer kündigte daraufhin an, aus der notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung in Höhe der rückständigen Erbbauzinsen zu betreiben. Das Unternehmen erhob daraufhin Vollstreckungsabwehrklage, um den Grundstückseigentümer an der angekündigten Zwangsvollstreckung zu hindern. Der Erfolg der Klage hängt davon ab, ob ein Nachbarerbbaurecht in der beschriebenen Form überhaupt wirksam bestellt werden kann.

Definition des Nachbarerbbaurechtes und unterschiedliche Auffassungen zu seiner Zulässigkeit

Das Erbbaurecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Von einem Nachbarerbbau­recht spricht man, wenn das Erbbaurecht für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt wird, das sich auf ein benachbartes Grundstück oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Wesentliches Element des Nachbarerbbaurechtes ist, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrund­stück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrund­stück(en) errichtet sind oder errichtet werden sollen. Die Zulässigkeit von Nachbarerbbau­rechten war lange Zeit umstritten. Der Streit entzündete sich am Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG. Dieser lautet wie folgt:

„Die Beschränkung des Erbbaurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ist unzulässig.“

Ein gewichtiger Teil der Rechtsprechung und der Literatur lehnt unter Verweis auf den Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechtes ab. Zur Begründung führen diese an, der Wortlaut der Vorschrift zeige, dass ein Erbbaurecht immer auf ein gesamtes einheitliches Gebäude bezogen sein müsse, weshalb neben dem in § 1 Abs. 3 ErbbauRG ausgesprochenen ausdrücklichen Verbot einer horizontalen Beschränkung auch jede vertikale Beschränkung des Erbbaurechts auf einen unselbstständigen Gebäudeteil untersagt werde. Die ablehnende Ansicht stützt sich außerdem darauf, dass der Gesetzgeber in § 39 Abs. 3 SachenRBerG das Nachbarerbbaurecht nur für die in dieser Vorschrift genannten Fälle eröffnet habe, jedoch nur als ausnahmsweise zulässiges, sonst aber unzulässiges subjektiv-dingliches Recht für das herrschende Grundstück.

Die Gegenauffassung, die das Nachbarerbbaurecht für zulässig hält, stützt sich zum einen auf den Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG, der ausdrücklich nur horizontale Beschränkungen verbietet, zum anderen darauf, dass der historische Gesetzgeber lediglich die in der Vergangenheit bestan­denen Streitigkeiten des früher zulässigen Stockwerkseigentums zum Anlass genommen habe, bereits begründete Stockwerkseigentume zu belassen, eine Neubegründung jedoch zu untersagen. § 1 Abs. 3 ErbbauRG, der mit dem inzwischen weggefallenen § 1014 BGB wortlautidentisch ist, sei in diesem Zusammenhang zu lesen. Soweit man eine vertikale Teilung für unzulässig halte, sei es nach dem Wortlaut nur gerechtfertigt, die Teilung eines auf einem Grundstück errichteten Bauwerkes in der Weise zu untersagen, dass das Gebäude teilweise in ein Erbbaurecht einbezogen wird und teilweise im Eigentum des Grundstückseigentümers bleibt. Dies hätte zur Folge, dass mit Bestellung des Erbbaurechtes das Eigentum an dem Gebäude, welches auf einem Grundstück errichtet ist, auseinanderfällt, da das Gebäude bzw. der Gebäudeteil immer wesentlicher Bestandteil eines Erbbaurechtes ist bzw. wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (Az.: V ZR 15/24) hat sich der BGH der letztgenannten Auffassung angeschlossen und festgestellt, dass ein Erbbaurecht für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden kann, das sich auf benachbarte Grundstücke bezieht. Der BGH betont dabei, dass § 1 Abs. 3 ErbbauRG dem nicht entge­gensteht. Soweit sich den Senatsurteilen vom 22. Juni 1973 (V ZR 160/71) und vom 15. Juli 2016 (V ZR 195/15) etwas anderes entnehmen lässt, hält der Senat an den dortigen Ausfüh­rungen ausdrücklich nicht weiter fest.

Zur Begründung stützt sich der Senat zunächst auf den Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG, außerdem auf die Materialien zur Entstehungsgeschichte der im Wortlaut identischen, aber inzwischen weggefallenen Vorschrift des § 1014 BGB. Der BGH verkennt dabei nicht, dass durch das Auseinander­fallen des Eigentums am Gebäude bei Beendigung des Nachbarerbbaurechtes Konflikte zwischen verschiedenen Berechtigten entstehen können. Diese Situation unterscheidet sich allerdings nicht von der Beendigung eines – seit langer Zeit für zulässig erachteten – Gesamt­erbbaurechtes, bei dem mehrere Grundstücke einheitlich mit einem Erbbaurecht belastet werden. Der Senat verweist darauf, dass diese möglichen künftigen Konflikte allein es nicht rechtfertigen, das Rechtsinstitut als solches für unzulässig zu erachten; diese möglichen künftigen Konflikte müssten eben durch entsprechende Vereinbarungen im Erbbauvertrag oder, soweit solche fehlen, unter Heranziehung der §§ 93 ff. BGB gelöst werden. Auch der Umstand, dass der Gesetzgeber in § 39 Abs. 3 SachenRBerG für das seinerzeitige Beitritts­gebiet in Kenntnis des Meinungsstreites über die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechtes eine Sonderregelung getroffen hat, rechtfertigt es nach Ansicht des Senates nicht, im Umkehrschluss zu folgern, dass der Gesetzgeber das Nachbarerbbaurecht nur zur Absicherung der Bebauung im Beitrittsgebiet zulassen wollte, es sonst aber unzulässig sei.

Fazit

Die Entscheidung des BGH ist uneingeschränkt zu begrüßen. Sie beseitigt die seit langem bestehende Rechtsunsicherheit in Bezug auf die in der Praxis vielfältig anzutreffenden Nachbarerbbaurechte. Die Begründung des BGH, insbesondere im Vergleich zum Gesamt­erbbaurecht und zum Eigengrenzüberbau, überzeugt. Sowohl Inhaber eines Nachbarerbbau­rechtes als auch Grundstückseigentümer von mit einem Nachbarerbbaurecht belasteten Grundstücken erhalten durch die Entscheidung Rechtssicherheit. Auch die Gestaltungspraxis wird von der Entscheidung des BGH profitieren. Denn nicht immer wird es möglich sein, verschiedene Grundstückseigentümer durch Bestellung eines einheitlichen Gesamterbbau­rechtes unter einen Hut zu bringen. Und die vom BGH völlig zu Recht angesprochenen Konflikte bei Beendigung des Erbbaurechtes lassen sich durch entsprechende vertragliche Gestaltungen in den Griff bekommen.

Autor:

Christoph M. Tegel